Grein skrifuð af  Jaime Navarro Serrate, sérfræðingur í fasteignaskatti

Fyrir nokkrum vikum fórum við yfir skattlagningu kaupanda og í dag leggjum við áherslu á það sem seljandi hefur. Sameiginleg lesning sýnir að stjórnvöld hafa áhuga á að markaðurinn hreyfist, þar sem þeir rukka allt: Ríki, Sjálfstætt og Staðbundið. Seljandi verður að gera ráð fyrir tveimur sköttum: tekjuskatti einstaklinga og söluhagnaði sveitarfélaga.

Seljandi greiðir persónulega tekjuskattur á sparnaðargrundvelli ef hann fær söluhagnað samkvæmt eftirfarandi töflu:

Hvernig getum við lækkað skattreikninginn? Við ætlum að nefna nokkra möguleika og muna að það er nauðsynlegt að hafa samráð við ráðgjafa um að allar kröfur séu uppfylltar

• Söluhagnaður eða tap er reiknað með því að draga kaupverð frá flutningsvirði. Við getum dregið úr þessum ávinningi ef við bætum við eðlileg útgjöld að kaupverði og draga þau frá flutningsvirði. Við skulum sjá nokkur dæmi um útgjöld: skatt sem var greiddur fyrir kaupin (ITP eða virðisaukaskattur, erfðir og framlög), þóknun fasteigna, umboðsskrifstofa, lögfræðingur, sérfræðingar, lögbókandi og fasteignaskrá, orkunýtingarvottorð. Við getum einnig íhugað útgjöld sem tengjast veðinu, þar með talið mat á eigninni eða niðurfellingu, en aldrei vextina. Ef íbúðin sem við seljum hefur verið til leigu verðum við að draga frá afskriftir, því að auka hagnaðinn. Hvort sem við höfum dregið frá þeirri afskrift. Þú verður einnig að taka tillit til fjárfestingar eða endurbætur sem hafa verið gerðar í eigninni.
• Við skulum taka mark á þjálfara Maturana sem sagði að tap væri að vinna aðeins. Svo, síðan við höfum haft tap, skulum veldu tímann vel til að minnsta kosti að nýta þá í ríkisfjármálum. Söluhagnaður og tap er skattlagt samanlagt, þannig að við getum minnkað grunninn ef við höfum myndað tap, til dæmis með sölu hlutabréfa eða fjárfestingarsjóða. Í æfingunni sjálfri eða í þeim fjórum á undan. Við getum einnig vegið upp á móti, ef einhver er, neikvæð ávöxtun lausafjár með 25% af tekjum.
• Hagnaðurinn er undanþeginn ef upphæð sölu er endurfjárfest í kaupum á nýju venjulegu heimili innan tveggja ára. Ef endurfjárfestingin er að hluta er undanþágan í réttu hlutfalli við þá endurfjárfestingu sem gerð var. Við skulum muna hér að venjuleg búseta verður sú sem hefur verið venjuleg og áhrifarík búseta í 3 ár, nema orsakir sem endilega réttlæta breytingu (og gættu þess að í þessu ríki ríkissjóður mjög takmarkandi getnað). Ef kaupin eru fjármögnuð með láni íhugaði ríkissjóður endurfjárfestingu aðeins það sem raunverulega hafði verið greitt á tveimur árum eftir sölu hússins. Hæstiréttur hefur hins vegar fullnægt viðmiðunum og staðfest að endurfjárfestingin er peningurinn af láninu sem var notað til kaupa á nýja húsinu. Þess vegna verður tekið tillit til alls kaupverðs nýja hússins óháð því hvort upphæð þess hefur verið fullnægt eða fjármögnuð.
• Bandaríski læknirinn, skáldið og hæstaréttardómari, Oliver Wendell Holmes, sagði að: „Ungarnir kunna reglurnar, en þeir gömlu undantekningarnar“, og það eru tvær sem verða að vera þekktar.

Tekjur vegna venjulegrar búsetu eru undanþegnar fólki eldri en 65 ára og fólk í aðstæðum alvarleg ósjálfstæði eða mikil ósjálfstæði . Undanþágan gildir einnig um yfirfærslu eiganda þess á óbeint eignarhald á venjulegri búsetu og áskilur sér afnot af lífinu.

Ef maður er nálægt þessum aldri má finna formúlur til að flytja eignina eftir 65 ára afmælið, því það er ekki þess virði að eiga afmæli sama ár flutningsins, þú verður að selja frá afmælisdegi.

Og varist að kostum þeirra eldri en 65 ára er ekki enn lokið. Ef það sem er selt er fjallahúsið, ekki venjuleg búseta, verður það einnig undanþegið skattgreiðendum eldri en 65 ára ef þeir endurfjárfesta þá upphæð sem fæst í lífeyri, að ákveðnum kröfum uppfylltum .

• Lækkunarstuðlar. Það er líka afsláttur af skattreikningnum ef húsið var keypt fyrir Ólympíuleikana í Barcelona. Það er flókið í smáatriðum, en því fleiri ár áður 1992 kaupin voru, því minna verður greitt fyrir hagnaðinn. Það er gömul norm og það er þegar mjög takmarkað, en það getur samt veitt þér smá gleði.
• Önnur gleði verður tekin af þeim sem keyptu eign sína á tímabilinu 12. maí til 31. desember 2012 , vegna þess að 50% af hagnaði þeirra verða undanþegnir. Til að skilja uppruna þessarar undarlegu ráðstöfunar verðum við að fara aftur til ársins 2012. Það ár lék landsliðið mjög vel, en þjóðarbúið gekk mjög illa, sérstaklega fasteignageirinn. Og þessi ráðstöfun var gripin til að hvetja kaupendur sem voru að hugsa um það en taka skattáhrifin til næstu ára (þegar þeir selja).

Það eru aðrar undanþágur sem tengjast dagsetning í greiðslu eða framlag til tiltekinna aðila.

The söluhagnaður sveitarfélaga er almennt kallaður skattur á verðmætaaukningu borgarlands, sem kaupandi þarf að greiða í íþyngjandi tilfærslum.

Þessi skattur hefur gefið mikið að tala um þessi ár, í stuttu máli, fyrir eftirfarandi. Þetta var fallegt land þar sem landið jókst stöðugt að verðmæti. Löggjafinn, með það fyrir augum að gera hlutina einfaldari, setti upp formúlu til að reikna út þessa verðmætaaukningu: margfalda höfuðborgargildið með nokkrum prósentum miðað við þann tíma sem það hefur verið í eigu. Vandamálið er að þessi formúla hugleiðir ekki hvað gerist ef eignirnar hækkuðu ekki í verði eða lækkuðu jafnvel.

En allt sem fer upp fer niður og það land, þótt það hætti ekki að vera fallegt, sá þó hvernig eignir þess fóru að lækka í verði. Hins vegar hélt formúlan áfram að margfalda höfuðborgarverðmæti með prósentu og skattgreiðendur sem voru í samræmi við það héldu áfram að greiða fyrir söluhagnaðinn, jafnvel þótt þeir hefðu í raun orðið fyrir tapi.

Eins og í dæmisögu heyrnarlausra frosksins, sem hlustaði ekki á hina froskana sem sögðu þeim að það sem hann var að reyna væri ómögulegt og þess vegna tókst honum, sumir hugrakkir saksóknarar mundu að stjórnarskráin segir að þú verður að leggja þitt af mörkum skv. hæfileiki þinn hagkvæmur. Og þeir fóru að efast um hvort það væri skynsamlegt að borga skatta fyrir að vera fátækari.

Fyrstu bardagarnir töpuðust en lokaslagurinn vannst: stjórnlagadómstóllinn úrskurðaði að greinarnar sem settu þessa formúlu væru stjórnarskrárlausar að því marki sem þeir verða skattskyldir þar sem virðisaukningar eru ekki til staðar. Hann hvatti einnig löggjafann til að breyta lögum.

Löggjafinn hefur ekki fundið tíma síðan 2017 til að setja upp aðra formúlu. Þannig að staðan er núna sú að skattgreiðandinn þarf að sanna fyrir sveitarfélögum að landið hefur ekki öðlast verðmæti. Hvernig? Jæja það fer eftir því. Sumir bjóða upp á möguleika á að borga ekki ef verkin eru lögð fram sem sönnunargögn, aðrir biðja um úttekt og með öðrum þarftu að borga og fara síðan fyrir dómstóla.

Að lokum, mundu það, fyrir IBI tilgangi , það er ráðlegt fyrir seljanda að reyna að miðla hlutfallslegri upphæð ársins þar sem eignin er ekki lengur hans.