English English

Vinsamlegast athugið að vegna núverandi ástands covid-19 verður skrifstofunni lokað nema eftir samkomulagi þar til annað verður tilkynnt. Við munum halda venjulegum tíma okkar en vinna heima. Fyrir frekari upplýsingar um stöðuna varðandi covid á þessu svæði, heimsóttu uppfærslusíðu okkar hér. Vertu öruggur allir!

Ertu að hugsa um eða í söluferli á spænsku eigninni þinni? Við höfum sett saman eftirfarandi upplýsingar sem við vonum að muni nýtast vel! Það gæti jafnvel haft áhrif á ákvörðun þína um hvort þú eigir að selja eða ekki og á hvaða verði. Við reynum að veita söluaðilum okkar eins miklar upplýsingar og mögulegt er til að aðstoða þá við söluferlið, svo að það komi ekki viðbjóðslegt óvart á leiðinni! Ég er viss um að við munum bæta við þennan lista yfir árin og lög og venjur breytast. Upplýsingarnar sem gefnar eru eru einungis ætlaðar sem leiðbeiningar og þú ættir alltaf að leita aðstoðar hæfs lögfræðings (þ.e. lögfræðings) á frumstigi, sérstaklega (en ekki aðeins) ef eitthvað hefur breyst síðan þú keyptir eignina (til dæmis ef annar meðeigenda þinna hefur annað hvort látist eða hefur fengið sjúkdóm sem hefur áhrif á getu þeirra til að sækja lögbókanda með góðum huga, eða ef þú hefur gert einhverjar breytingar á fasteigninni sem ekki hefur verið skráð í fasteignaskrá, eða ef þú grunar að þú gætir verið í neikvæðu eigin fé vegna þess að veð í eigninni er hærra en líklegur ágóði af sölunni).

1. Kostnaður og gjöld við sölu á spænsku eigninni minni

Þessu er hægt að skipta í kostnað og gjöld sem þarf að greiða fyrir að selja og þeim sem þarf að greiða á söludegi.

1a. Kostnaður og gjöld sem þarf að greiða FYRIR sölu á spænsku eign

- Orkunýtingarvottorð.  Ef þú ert ekki með gilt orkunýtingarvottorð (CEE = certificado de eficiencia energética), þá segja lögin að þú verðir að fá það og sýna einkunnina í öllum auglýsingum þínum og kynna hana fyrir lögbókanda á söludegi. Þau gilda í 10 ár óháð því hver á eignina. Villas Fox getur hjálpað þér að fá einn með því að nota arkitektinn okkar á staðnum.  Smelltu hér til að fá nýjustu verðin.  Sé ekki farið eftir því, getur það leitt til sektar bæði fyrir þig og fasteignasalann. 

-Búsetuskírteini (certado de habitabilidad).  Þetta er annars vísað til aukaatvinnuleyfis (licencia de segunda ocupación), cédula eða declaración responsable. Þetta er tveggja þrepa ferli. Fyrsti áfanginn er sá að arkitektinn skoði eignina, beri hana saman við eignarbréfin og gefi út vottorð þar sem segir að fasteignin sé hæf til að búa í og ​​samsvari lýsingu eignarinnar í eignarbréfunum. Ef arkitektinn skynjar að það sé misræmi milli raunverulegs ástands og stærðar eignarinnar og lýsingarinnar í eignarbréfunum, mun hann fela það í skýrslu sinni, og hafi breytingin verið gerð fyrir rúmum 2 árum og fyrir 10 þá getur gefið út forneskjuvottorð til að lýsa því yfir að breytingin sé undanþegin öllum refsiaðgerðum. Annars gætir þú þurft að fá afturvirkt skipulagsleyfi fyrir þeim breytingum sem þú hefur gert, sem tekur lengri tíma. Þess vegna er góð hugmynd að fá búsetuskírteinið á mjög snemma stigi, því þó að lögin skyldi þig ekki til að hafa það til staðar áður en þú selur það, þá eru almennu ráðin til kaupenda að kaupa ekki eign án þess, sérstaklega þar sem veitufyrirtækin þurfa oft á slíku að halda þegar samningnum er breytt í nafnið á nýju eigendunum. Annar kostur við að fá búsetuskírteini á frumstigi er að skýrsla arkitekta inniheldur venjulega áætlanir um húsið sem gagnlegt getur verið að sýna kaupendum. Kaupendur munu hafa meira traust til að kaupa hús þitt ef þeir sjá að þú hefur þegar fengið alla pappírsvinnu til staðar sem sannar að fasteignin er fullkomlega lögleg. Annað stigið í því að fá þetta skírteini er að annað hvort sjálfur eða arkitektinn leggi fram skýrslu sína ásamt afritum af eignarbréfunum og öllum nýlegum reikningum vegna SUMA (ráðgjalds), rafmagni og vatni í ráðhúsinu og greiði ráðhúsgjaldið fyrir þetta. Sumir ráðhús munu síðan gefa út íbúðarskírteini eftir bið í nokkurn tíma, en önnur ráðhús (td San Miguel de Salinas) gefa einfaldlega út opinbera kvittun sem segir að rétt skjöl hafi verið afhent og láti það vera. Þessi "kvittun" nægir þegar þú selur eignina.  Smelltu hér til að fá nýjasta verð til að fá íbúaskírteini (er mismunandi eftir bæjum).

- Allur kostnaður og gjöld í tengslum við venjulegan rekstur og viðhald eignarinnar, td samfélagsgjöld, vatns- og rafmagnsreikningar osfrv., svo að kaupandi þinn fái eignina án skulda og með öll tengd veitufyrirtæki. Þetta á við jafnvel þó söluferlið taki lengri tíma en búist var við, þ.e.a.s. þú verður ennþá ábyrgur fyrir öllu ofangreindu og getur einnig notið góðs af notkun fasteignarinnar fram að söludegi

1b. Kostnaður og gjöld sem þarf að greiða á söludegi

Allur eftirfarandi kostnaður er venjulega dreginn frá ágóðanum af sölunni þann dag sem fasteignin er seld. Með öðrum orðum, bankadrögin sem þú færð á söludeginum verða fyrir upphæð NET af eftirfarandi kostnaði. Hins vegar, ef þú ert ríkisfjármál (skattur) íbúi á Spáni, gæti þetta ekki átt við plúsvalia skattinn, sem þú ert ábyrgur fyrir að greiða fljótlega eftir söluna. Við mælum eindregið með því að þú ræðir allan þennan kostnað og hvernig hann verður greiddur með lögmanni þínum á frumstigi til að koma í veg fyrir misskilning.

Ef eignin hefur þætti eða eiginleika (td auka metra af húsi eða landi, viðbótar sundlaugum, húsagarð, útbyggingum og öðrum varanlegum mannvirkjum) sem ekki voru áður á opinberri fasteignalýsingu í fasteignaskrá, þá er það á þína ábyrgð að greiða arkitekt, lögbókanda og fasteignaskrá gjöld sem tengjast því að fá lýsinguna uppfærða í fasteignaskrá. Flestir kaupendur og lögfræðingar þeirra eru viðkvæmir fyrir því að þetta ferli eigi sér stað á sama tíma og fasteignin er seld, en þeir geta þó krafist þess að þú uppfærir lýsinguna í fasteignaskrá áður en þú selur eignina, sem gæti tekið nokkra mánuði í viðbót. Jafnvel þó að þú hafir þegar greitt fyrir arkitekt til að framkvæma fornaldarvottorð til að lýsa því yfir að breytingin sé undanþegin því að krefjast afturvirkrar skipulagsleyfis áður en þú selur eignina, þá verðurðu samt að greiða fyrir lögbókanda og fasteignaskrá sem fylgir því að lýsa yfir þessu breyta á opinberri lýsingu á eigninni þegar þú selur fasteignina í raun. Til dæmis, ef þú hefur þegar greitt arkitekt 250 evrur fyrir fornaldarvottorð fyrir sundlaugina þína, þegar þú selur eignina, gætu lögfræðingar dregið frá 1,000 evrum til viðbótar til að standa straum af kostnaði vegna lögbókanda og fasteignaskrárgjalda sem fylgja því að bæta sundlauginni við fasteignalýsingu hjá fasteignaskrá. Ekki rugla saman þessum gjöldum og lögbókanda og fasteignaskrá vegna fasteignasölunnar sjálfrar. Þetta er venjulega greitt af kaupanda.

- Notary gjöld sem tengjast sölu á eigninni.  Að minnsta kosti í þessum hluta Spánar er venjan sú að Kaupandinn greiðir öll lögbókargjöld (og fasteignaskrárgjöld) sem tengjast flutningi eignarhalds á eigninni. En þrátt fyrir þetta segja lögin í raun að nema einkasölusamningurinn segi annað, sé það SELJANDI sem þarf að greiða stærstan hluta lögbókargjaldanna. Svo, það er góð hugmynd að ganga úr skugga um að einkasölusamningur þinn (sem þú skrifar undir þegar þú samþykkir verð við kaupanda) gerir það ljóst að það er Kaupandinn sem greiðir lögbókargjöldin. Annars gætirðu verið ábyrgur fyrir að borga flesta þeirra! Venjulegur sölusamningur hjá Villas Fox kveður á um að kaupandinn greiði þá. Sumir lögfræðingar kjósa þó að semja sinn eigin samning og eins og alltaf er það þitt að lesa skilmála samningsins áður en þú skrifar undir hann.

- Gjöld fasteignasala.  Hjá Villas Fox rukkum við söluaðila gjald að lokinni sölu. Þetta gjald er venjulega dregið af ágóðanum af sölunni og greiðslan fer fram af kaupanda fyrir hönd seljandans. Með öðrum orðum, kaupandinn greiðir gjaldið okkar (að frádreginni innborgun sem við eigum) og þessi upphæð er afslátt frá upphæðinni sem kaupandinn greiðir seljanda. Þannig er það seljandinn sem greiðir gjöldin okkar og það er seljandinn sem við gefum reikning. Gjöldin okkar fela í sér IVA (söluskatt) við 21%. Þrátt fyrir að gjöld okkar geti virst eins og annar stór peningamagn sem þú tapar á meðan, þá viljum við hugsa að alþjóðleg markaðssetning sem við bjóðum upp á muni gera þér kleift að ná til mun breiðari markhóps og laða að fleiri hugsanlega kaupendur. Það gæti þýtt muninn á því að selja og selja ekki húsið þitt. Eða það gæti þýtt að við finnum þig kaupanda með meiri eyðslukraft (hugsanlega einn sem talar ekki þitt tungumál), sem gæti verið tilbúinn að greiða hærra verð fyrir eign þína en ef þú hefðir ekki notað þjónustu okkar. Okkur langar til að hugsa að markaðssetning okkar og almenn aðstoð við söluferlið táknar framúrskarandi virði fyrir peningana!

- Plusvalía skattur (réttara þekkt sem „El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)“ - en ég held að þú getir skilið hvers vegna flestir stytta það í „plúsvalía skatt". Þetta er skattur sem á að leggja á seljandann og vera tengd verðmætisaukningu lands sem íbúðin eða húsið situr á. Það verður hins vegar að greiða það jafnvel þó markaðsvirði lands hafi lækkað síðan þú keyptir eignina. Það tengist einnig verðmæti landið (svo söluaðilar einbýlishúsa á stórum lóðum þurfa að borga miklu meira en söluaðilar lítilla íbúða) og er einnig í beinum tengslum við fjölda almanaksára síðan þú keyptir eignina. Með öðrum orðum, það er núll ef þú hef átt eignina í minna en 12 mánuði, en tvöfalt meira ef þú hefur átt eignina í 10 ár samanborið við einhvern sem hefur átt svipaða eign í 5 ár. Hvernig er hún reiknuð? Ef þú færir okkur nýlegt SUMA reikning vegna fasteignaskatts (IBI), þá getum við reiknað það fyrir þig. Það er mismunandi milli bæja en venjulega gæti það verið á bilinu 30 til 300 evrur fyrir hvert ár sem þú hefur átt eignina.

- 3% varðveisla. Þetta á við ef þú ert EKKI spænskur skattaðili, EÐA ef þú ert einn en lætur ekki í té vottorðið sem sannar að þú ert einn.   3% af opinberu söluverði heldur kaupandinn eftir (sem þarf að greiða það til skattyfirvalda fyrir þína hönd og þarf að taka ábyrgð á því). Þetta er hægt að líta á sem útborgun af öllum fjármagnstekjuskatti (eða öðrum einkaskattskuldum sem þú gætir haft) sem þú gætir verið ábyrgur fyrir í kjölfar sölunnar. Hins vegar, ef lögfræðingur þinn getur sýnt fram á að þú hafir ekki unnið söluhagnað, eða ef skattskylda þín er minni en 3%, þá geta þeir krafist allt þetta aftur fyrir þig (að frádregnum sköttum sem þú skuldar). Ferlið getur tekið eitt ár eða meira. Lögfræðingur þinn mun ekki gera þetta sjálfkrafa - þú verður að leiðbeina þeim að þú viljir krefjast þess. Spurðu þá hvort þú þurfir að hafa spænska bankareikninginn þinn opinn til að peningarnir geti verið greiddir í hann.

- Varðveisla fyrir SUMA, samfélagsgjöld, rafmagn og vatn.  Lögfræðingarnir sem taka þátt í sölunni munu ákveða hvort halda þurfi peningum af ágóðanum til að fullnægja útistandandi skuldbindingum varðandi greiðslu rafmagns, vatns, samfélagsgjalda og SUMA. Sem söluaðili berðu ábyrgð á greiðslu SUMA fyrir allt almanaksárið sem salan á sér stað, jafnvel þó reikningurinn fyrir það ár hafi ekki enn verið gefinn út (sem er mjög algengt, þar sem víxlarnir eru venjulega myndaðir í haustið). Svo að jafnvel þó að þú seljir fasteignina fyrstu vikuna í janúar geta lögfræðingar haldið eftir upphæð sem samsvarar áætluðum SUMA reikningi fyrir allt árið. Ef þú vilt skora á þetta ættirðu að gera það áður en þú samþykkir söluna. Það er mikilvægt að ræða viðvaranir við lögfræðing þinn og spyrja þá hver málsmeðferðin er varðandi þetta. Ef þú heldur að varðveislan sé óþarflega mikil, eða ef þú getur sannað að þú hafir greitt SUMA reikninginn fyrir yfirstandandi ár, þá skaltu gera lögfræðingi þínum það ljóst á frumstigi, svo að hægt sé að laga varðhaldið í samræmi við það. Gakktu úr skugga um að hætta við allar beingreiðslur vegna fasteignarinnar EFTIR sölu hefur verið lokið og upplýstu veitendur húsatryggingarinnar um að þú hafir selt eignina.

Það er allt í bili, en á næstunni munum við auka þessa grein með eftirfarandi efnum og kannski jafnvel meira:

2. Velja fasteignasala þinn (og gjaldmiðilsfyrirtæki ef þú vilt ekki geyma söluandvirðið í evrum) og skjöl sem þarf til að leggja fram

3. Undirbúa eignina fyrir ljósmyndir

4. Undirbúningur fyrir heimsóknir viðskiptavina

5. Ég hef fengið tilboð - á ég að samþykkja það?

6. Hvað gerist á milli þess að tilboðið er samþykkt og sölunnar lýkur? (td fáðu skírteini um búsetu í ríkisfjármálum ef þú ert ríkisborgari til að forðast að greiða 3% varðveislu!)

7. Hvað þarf ég að gera á lokadegi?

8. er eitthvað annað sem ég þarf að gera?

 

 

Nýlega bætt við

Umsagnir viðskiptavina

"Andy & Sorelle Með þökk okkar fyrir alla hjálpina og leiðbeininguna við að selja húsið okkar. Óska þér alls hins besta í framtíðinni til þín bæði. Diz & Roy"


Diz og Roy Prentice
Þriðjudag, 08 Nóvember 2016

Við höfum 145 gesti og engir meðlimir á netinu